万科房地产企业内部审计分析

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　摘要……………………………………………………………………………………………1 关键词…………………………………………………………………………………………1 一、内部审计概述……………………………………………………………………………1 （一）内部审计概念…………………………………………………………………………1 （二）内部审计职能…………………………………………………………………………1 （三）内部审计在企业中的作用……………………………………………………………1 二、万科房地产内部审计现状………………………………………………………………1 （一）万科房地产企业概述…………………………………………………………………1 （二）万科房地产内部审计现状……………………………………………………………1 1.万科房地产内部审计目的…………………………………………………………………1 2.万科房地产内部审计人员介绍……………………………………………………………2 3.万科房地产内部审计对象…………………………………………………………………3 4.万科房地产内部审计流程…………………………………………………………………3 （1）审计准备阶段……………………………………………………………………………3 （2）外勤审计阶段……………………………………………………………………………3 （3）审计报告阶段……………………………………………………………………………4 （4）后续审计阶段……………………………………………………………………………5 三、万科房地产内部审计分析………………………………………………………………5 （一）万科房地产内部审计流程的优点……………………………………………………6 1.内部审计目的明确…………………………………………………………………………6 2.内部审计内容详细…………………………………………………………………………6 3.内部审计工作上通下达……………………………………………………………………6 4.内部审计工作执行力强……………………………………………………………………6 （二）万科房地产内部审计流程的漏洞……………………………………………………6 1.内部审计人员缺乏后续教育………………………………………………………………6 2.内部审计流程缺乏舞弊的预防阶段………………………………………………………6 四、建议………………………………………………………………………………………6 （一）万科房地产内部审计流程的优点继续保持…………………………………………7 （二）完善万科房地产内部审计建议………………………………………………………7 1.设立内部审计人员的学习制度……………………………………………………………7 2.将舞弊的预防从外勤审计阶段独立出来…………………………………………………7 致谢…………………………………………………………………………………………8 参考文献……………………………………………………………………………………9 英文摘要……………………………………………………………………………………10

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　万科房地产的内部审计分析 审计学专业 摘要：作为中国房地产行业的领头人，万科在各方面取得了很好的成绩。但随着房地产行业的蛋糕越做越大，竞争也更加的激烈，万科需要继续保持强有力的优势来对抗发展起来的对手。内部审计是一个公司进行自查的唯一的一个环节，从而内部审计流程是否规范变得尤为重要。本文从内部审计的基本概念及准则出发，分析万科房地产内部审计的流程及相关的企业规定，讨论万科房地产的内部审计流程中符合中国内部审计规范的具体内容，及未达到标准的部分提出建议，帮助万科乃至整个房地产行业内部审计工作下现存的问题得到解决。

　关键词：内部控制；房地产企业；内部审计

　房地产作为衣食住行中重要的一环，偏偏近年来房价又居高不下，是为广大人民群众所关注，然而房地产企业的内部审计的困难程度相对较大。通过分析万科房地产企业的内部审计，对目前国内的房地产企业的内部审计有相对具体的了解，从而发现其中的问题，希望能够做到理论跟实际相结合并提出建议，促进房地产企业内部审计流程的优化，来帮助房地产行业更好的进行审计工作。

　一、内部审计概述 （一）内部审计概念 内部审计是企业内部控制的一部分，其主要职能是对公司内部运营和管理进行评估。通过检查和审核公司内部的财务资料、会计程序和其他经营活动，提出相应的整改意见，进而达到提高被审计单位价值、加快被审计单位工作效率的目的[1] 。

　（二）内部审计的职能 内部审计的职能分为三种，即检查职能、评价职能和咨询职能，每一种职能都与内部审计的目的相呼应。以系统化、规范化的方法为行事准则，以独立、客观的态度为行事作风，对企业的内部控制和风险管理进行检查和评价，并在此基础上以改进建议等方式提供咨询服务。检查职能的充分发挥，能达到公司纠正错误预防舞弊的目的。对公司内部控制和风险管理的评价，有利于企业找到潜在的隐患。对症下药，根据问题所在提出相应的建议，即是咨询职能的有效发挥[2] 。检查、评价、咨询三者共同作用，企业工作效率和价值从而得以提高。

　（三）内部审计在企业中的作用 因为企业内部审计的任务是检查、评价和咨询,所以内部审计的作用是发现并预防错误和舞弊、提高企业的经营效率、增加企业的价值，以帮助企业实现既定的目标[3] 。

　二、 万科房地产内部审计现状 （一）万科房地产企业概况 万科集团总部在中国的深圳，成立于 1984 年 5 月，是中国第一家房地产销售的年总额超过一百亿的企业。现在公司员工有六千多人，该公司所开发的楼盘，在沈阳、上海、成都这些一线城市占领的市场份额过半，有很多万科的建筑成为了当地的地标性的建筑。现在的万科集团，采用了资源融合的模式，转让出了公司的其它业务，重点放在房地产的开发项目中，因此该公司 2013 年的年度净利润超过了七百亿。

　（二）万科房地产内部审计的现状 1.万科房地产内部审计的目的 内部审计是一种万科对内部实行经济监督的方式，是根据国家有关法规和公司有关规章制度独立、客观地监督、评价公司及其下属单位的财务收支及其经济活动的真实性、合法性和效益性检查、评价内部控制制度的完善性，评估企业经营风险,以达到纠正错

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　误，预防舞弊、防范和减低经营风险、改善公司目前的经营管理、从而提高公司经济效益的目的[4] 。为了更好的达到审计目的万科集团根据相关法律法规编写了《万科企业股份有限公司内部审计条例》。

　2.万科房地产内部审计结构 万科董事会、审计工作委员会，是内部审计职能部门的最高权力机构，除却审计室的日常行政管理由总部负责之外，总揽公司审计负责人的任免大权[5] 。公司总经理负责任免审计室的主任及主管，但人选由审计负责人负责提名。

　图 1：万科内部审计业务架构图 如图 1 所示，万科内部审计办公室由两个业务部门组成，由一个主任和一个副主任共同管理，对总经理负责。审计一部主要负责南部地区，包括深圳、上海、成都等地，负责内容包括房地产系统及其他行业的审计工作和各部门的综合事务，设一名主管,2-3名审计员;审计二部主要负责北部地区，包括北京、天津、东北等地，负责内容及人员分配同审计一部。并且为了全面熟悉集团的地产运作，实行轮岗换制，两个部门的审计人员两年内换一次。

　万科公司赋予了审计人员较高的职权，同时也对审计人员的职业道德、业务素质、行为规范等有着严格的要求。首先对审计员的学历水平有基本要求，未达到大专及以上学历，拒不录用。仅仅学历达标是不够的，还需要具备一定的工作经验，从事会计、审计或工程项目预决算工作至少要有五年。其次，对于审计室主管级别的人员，要求其具备更高的专业水平。一定要具备审计或会计专业的本科及以上学历，且至少要有 7 年及以上从事会计或审计工作的经验。最后，审计主任和副主任的学历要求跟审计主管人员一致，但其对工作经验要求更高，至少有 10 年及以上工作经验，且要有良好的领导及组织能力。万科审计人员除应具备较高的专业素质以外，还应对公司主导产业的房地产业务及相关专业知识有一定程度的了解，同时具有较好的计算机运用水平。但万科并没有对审计人员的后续学习能力有所要求，也没有相应的制度帮助审计人员对专业进行更好的学习。

　3.万科房地产内部审计对象 万科房地产内部审计的对象较多，具体见下表：

　表 1：万科房地产内部审计对象表 从对以上内部审计对象的审计中，万科审计人员要对投资决策、企业经营及可能存在的风险进行分析和评估，重点是提出改进管理、提高效益的建议，检查审计结论的落实情况[6] 。

　内部审计对象 主要包括内容 会计报表，会计账簿，会计凭证，会计分析资料，会计政策及科目说明，有关的文件资料

　内部管理制度、规定和程序 财务管理制度，会计核算制度、人事管理制度、工程管理制度、档案资料管理制度、有关业务操作规程、费用报销制度 经济合同或协议 项目合作协议（合同）、工程承包合同、设备材料采购合同、劳务合作合同、售楼合同 房地产项目资料 项目的概算书、预算书、决算书和设计图纸、现场签证备忘录及相关修改图纸 资金及其他财产 各种存货、固定资产和货币资金 对审计中的有关事项进行调查并索取的证明材料

　总经理 主任及副主任 审计一部主管 审计二部主管 2-3 名审计师 2-3 名审计师

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　4．万科房地产内部审计流程 万科的内部审计流程包括以下四个阶段，每个阶段涵盖了不同的工作内容，各个阶段相互联系、相互承接，每个阶段都在为下个阶段做工作准备，具体流程如下图所示：

　图 2：内部审计操作流程图 （1）审计准备阶段 审计准备阶段，作为内部审计第一阶段，主要包括五个步骤，分别是通知下发审计通知，下发审计准备通知，收集分析审计资料，修改细化审计方案，初步填列工作底稿，具体内容和要求见表 2：

　表 2：审计准备阶段表 环节 子项 内容和要求 下发审计通知 通知下发前沟通 审计通知下发前，与被审计公司沟通现场审计时间 草拟审计通知 通知主要包括审计目的、审计范围、审计小组成员、工作协调联络人员等，通常要求被审计公司在审计外勤开始 4 个工作日以前指定联络人 确定审计通知 内部沟通，讨论确定审计通知是否适当 审批程序 主审报批，经审计负责人审核，部门总经理审批 下发审计通知 将经审批后确定的审计通知下发被审计公司：下发时间：一般较审计外勤开始时间提前 5-7 个工作日；发送对象：被审计公司审计业务的分管领导及具体工作负责；抄送对象：总经理管理层全体、总部相关专业部门负责人、区域主管领导、部门总经理、审计负责人及审计小组 下发审计准备通知 草拟审计准备通知 主要内容包括审计范围、审计外勤日程安排、审计办公场所准备、审计资料提供等事项，通常要求在审计外勤开始至少 2 个工作日前提供全部审计所需资料 确定审计准备通知 内部沟通，讨论确定审计准备通知是否适当 审批程序 主审报批，经审计负责人审批 下发审计准备通知 将审批后的审计准备下发被审计公司：下发时间:一般在被审计通知下发后一到两日内下发，也可同时下发; 发送对象：被审计公司确定的审计对接人；抄送对象：被审计公司主管领导，审计负责人，审计小组。

　收集分析审计资料 收集跟踪资料 根据审计准备通知，跟踪被审计公司资料的提供情况。

　分析资料 内部控制情况，职责分工，人员变化，近期业务的重大调整及变化；资产负债情况，利润情况；年度经营计划完成情况；重大开节点控制情况；销售计划完成情况；销售回款情况；内部员工购房情况；成本控制情况；结算情况； 确定现场审计重点 根据审计分析情况确定现场审计重点，同时列示审计分析过程中存在的疑问，现场加以核实。

　修改细化审计方案 修定审计方案 根据被审计公司的特点及一定时期审计的关注点，修改原有的审计方案，调整审计关注点。

　讨论确定审计方案 内部讨论确定审计方案及现场关注点等内容，作为审计外勤的指导 初步填列工作底稿 熟悉工作底稿 按审计目的、审计范围、审计结论、审计标准、公司实际控制流程、审计分析、审计发现、审计建议、抽样原则及比例等初步列示工作底稿。

　收集填列审计标准 从国家政策、地方政府政策、集团制度、区域制度、公司制度等方面收集审计标准，并将其填列在工作底稿中。

　填列准备期间发现的疑问 将审计分析过程中，形成的疑问等内容适当的填写在工作底稿中，作为完善工作底稿的一部分 如表 2，万科房地产在审计准备阶段制定了详细且具体的步骤，明确了相关责任内容，帮助更好地完成审计工作。例如，对万科集团子公司上海万科房地产有限公司进行内部审计，在审计准备阶段，因为沟通内容较多，应先与上海万科房地产有限公司做好提前沟通工作，确认好现场审计的时间和内容。确认无误后下发审计通知，保证万科子公司知道审计事宜，准备好相关材料以供审计需要。接着审计组内部讨论过后，确定审计准备是否适当，最后对上海万科房地产有限公司的审计对接人下发审计准备通知，接着开展审计工作，收集分析审计资料，并对收集到的资料做分析，以此修改细化审计方案，最后再初步地填列工作底稿，主要将审计分析过程中形成的疑问填列在工作底稿中。审计准备阶段的流程具体且详细，能够帮助审计人员更...