万达商业地产集团商业运作全程开发手册317页

　万达商业地产集团商业运作全程开发手册 317 页

　 万达商业集团

　商业地产全程开发

　名目

　第一部分、市场调研

　..........

　10

　一、调研总纲 ........................................................................................................................ 10 1.调研目的 .................................................................................................................... 10 2 调研方法 ..................................................................................................................... 10 3 调研重点：

　................................................................................................................. 10 4 调研时刻：

　................................................................................................................. 10 二、调研内容 ........................................................................................................................ 10 1 目标都市商业整体环境调研 ...................................................................................... 10 2 目标都市商业地产环境调研 ...................................................................................... 11 3 项目用地情形分析 ...................................................................................................... 11 4 消费来源及辐射力调研 .............................................................................................. 11 5 竞争对手情形调研 ...................................................................................................... 12 6 都市政策法律环境调研 .............................................................................................. 12 7 调研的初步结论.......................................................................................................... 12 8 各都市之间数据对比分析 .......................................................................................... 12 第二部分、选址

　.................

　13

　一、选址的意义：

　................................................................................................................ 13 二、集团选址的标准：......................................................................................................... 13

　第三部分、项目规划方案

　....

　14

　一、商业规划 ........................................................................................................................ 15 1.商业规划依据 ............................................................................................................ 15 2.业态、功能及面积配比规划 ..................................................................................... 15 3.主力店组合及面积规划 ............................................................................................. 19 4.商场平面布局规划 ..................................................................................................... 21 二、建设规划 ........................................................................................................................ 28 1.商家的要求 ................................................................................................................ 28 2.商场的外观设计......................................................................................................... 31 3.商场内部空间设计 ..................................................................................................... 33 4.要紧配套设施功能规划

　....

　36

　第四部分、工程建设程序

　....

　41

　一、内部立项研讨 ................................................................................................................ 41 二、项目前期筹备程序......................................................................................................... 41 三、项目建设实施程序：

　..................................................................................................... 47 四、工程跟进 ........................................................................................................................ 51 五、项目竣工验收程序......................................................................................................... 59 六、开发过程中具体外联 ..................................................................................................... 61

　第五部分、销售预热

　..........

　74

　I I 预备期

　...........................

　74

　一、强势进驻 闪亮登场 ....................................................................................................... 74 二、项目包装 ........................................................................................................................ 74 1.奠基 ............................................................................................................................ 74 2.围挡 ............................................................................................................................ 74 3.办公场所的筹建......................................................................................................... 74 三、营销策划预备 ................................................................................................................ 79 1.市场调查与分析......................................................................................................... 79 2.楼盘的标识 ................................................................................................................ 79 3.市场初级定位 ............................................................................................................ 79 4.市场营销策略的拟订 ................................................................................................. 79 5.宣传推广方案的讨论和确认 ..................................................................................... 80 6.销讲夹预备 ................................................................................................................ 80 7.具体案例: .................................................................................................................. 80 I II 蓄水期

　........................

　100

　一、招商 .............................................................................................................................. 100 1.招商队伍的建立....................................................................................................... 100 2.市场调研 .................................................................................................................. 101 3.拜望沟通 .................................................................................................................. 101

　4.行业划分 .................................................................................................................. 102 5.组织商户 .................................................................................................................. 103 6.有效阻击 .................................................................................................................. 103 7.相关文件与表格的制定 ........................................................................................... 103 二、宣传炒作 ...................................................................................................................... 104 1.策划是魂，招商是体。

　........................................................................................... 104 2.会议营销 .................................................................................................................. 104 3.展现营销 .................................................................................................................. 104 4.体验式营销 .............................................................................................................. 105 5.媒体整合 .................................................................................................................. 105 6.主流媒体与非主流媒体关系的平稳。

　................................................................... 105 三、价格制定 ...................................................................................................................... 106 1.差不多价格制定....................................................................................................... 106 2.价格系数定价策略 ................................................................................................... 106 3.变动定价策略 .......................................................................................................... 107 4.价格策略 .................................................................................................................. 108 I III 冲刺

　..........................

　108

　第六部分、开盘

　...............

　109

　一、流程设计

　紧张有序 ................................................................................................... 109 二、人员安排 ...................................................................................................................... 109 三、气氛把握 ...................................................................................................................... 110 四、开盘总结 ...................................................................................................................... 110

　第七部分、销售操纵

　........

　110

　一、销控的目的 .................................................................................................................. 111 1.为实现良好的经济效益和社会效益提供保证 ....................................................... 111 2.提升商业地产项目整体商业价值 ........................................................................... 111 3.制造良好的经营治理条件 ....................................................................................... 111 二、销控原则 ...................................................................................................................... 112 1.有利于商铺销售的原则 ........................................................................................... 112 2.符合经营定位的原则 ............................................................................................... 112 3.符合功能布局的原则 ............................................................................................... 112 4.有利于经营治理的原则 ........................................................................................... 112 三、销控措施 ...................................................................................................................... 113 1.控价 .......................................................................................................................... 113 2.控局 .......................................................................................................................... 113 3.分楼层销控 .............................................................................................................. 113 4.按功能区销控 .......................................................................................................... 113 5.按品类销控 .............................................................................................................. 114 6.按已售、未售区域销控 ........................................................................................... 114 7.按投资者类型销控 ................................................................................................... 114 8.出售与自营操纵....................................................................................................... 115 第八部分、商业地产招商

　. ..

　115

　一、招商的前提条件 .......................................................................................................... 116 1.市场定位 .................................................................................................................. 116

　2.品牌定位 .................................................................................................................. 117 二、招商方案的制定 .......................................................................................................... 129 三、价格制定 ...................................................................................................................... 130 四、招商原则 ...................................................................................................................... 130 五、招商 .............................................................................................................................. 131 1.招商技巧 .................................................................................................................. 131 2.招商流程 .................................................................................................................. 132 六.商装 ................................................................................................................................ 132 七.布货陈设 ........................................................................................................................ 155 第九部分、开业前期培训打算及制度

　160

　一. . 培训目的：

　.................................................................................................................... 161 二.培训范畴：

　.................................................................................................................... 161 三.培训时刻：

　.................................................................................................................... 161 四.培训场地：

　.................................................................................................................... 161 五.培训师资：

　.................................................................................................................... 161 六.培训负责人: .................................................................................................................. 162 七.培训形式：

　.................................................................................................................... 162 八.培训方式：

　.................................................................................................................... 162 九.培训内容：

　.................................................................................................................... 162 十.培训的考核 .................................................................................................................... 163 十一、培训制度：

　.............................................................................................................. 163 十二.培训治理人员各岗位职责 ......................................................................................... 164 十三.培训费用 .................................................................................................................... 165 十四.培训设施 .................................................................................................................... 165

　十五.培训的组织：

　............................................................................................................ 165 十六.培训相关治理条例 ..................................................................................................... 165 十七.培训教材：

　................................................................................................................ 167 第十部分、 试营业营销策划及案例

　222

　一、试营业的起源和重要性 ............................................................................................... 222 二、试营业的意义 .............................................................................................................. 222 三、营销规划 ...................................................................................................................... 223 四、试营业突出主题的重要性及方法 ............................................................................... 232 五、试营业活动人员分工 ................................................................................................... 233 六、试营业商品陈设 .......................................................................................................... 234 七、试营业政府领导的邀请 ............................................................................................... 235 八、开业运营模拟方案....................................................................................................... 235 九、具体案例分析：

　.......................................................................................................... 238 第十一部分、开业

　............

　251

　一. . 业前蓄势：

　.................................................................................................................... 251 二.开业强势：

　.................................................................................................................... 252 三.业后营销：

　.................................................................................................................... 252 四.营销时期划分：

　............................................................................................................ 252 五.整体活动描述：

　............................................................................................................ 252 开业整体方案 ...................................................................................................................... 253 开业庆典篇 .......................................................................................................................... 255 开业演出篇 .......................................................................................................................... 260

　开业促销篇 .......................................................................................................................... 261 营销活动方案 ...................................................................................................................... 264 第十二部分、财务

　............

　266

　一、财务部门组织架构的搭建 ........................................................................................... 266 二、公司成立初期相关财务手续的办理 ........................................................................... 267 1.办理验资手续 .......................................................................................................... 267 2.办理税务登记证....................................................................................................... 269 3.办理开户许可证....................................................................................................... 269 4.办理贷款卡 .............................................................................................................. 269 三、融资 .............................................................................................................................. 271 四、项目的税务筹划 .......................................................................................................... 272 五、项目的销售 .................................................................................................................. 272 六、项目建设过程中的财务治理 ....................................................................................... 273 附件

　..............................

　274

　第一部分、市场调研

　 一、调研总纲 1.调研目的 通过对行业的进展现状、都市商业总况、消费承载与来源、市场资源依靠、可比类拟竞争业态现状等调研，以客观的市场研判为依据，提出可行的市场定位分析，为项目的实施与招商销售提供有利依据。

　2 调研方法 2.1 实地考察 2.2 地毯式拜望 2.3 抽样访谈 2.4 问卷调研 3 调研重点：

　3.1 基础资料及数据收集（附表一、二、三、四）

　3.2 市场需求分析 3.3 市场间隙点、市场差异与可执行层面 4 调研时刻 ：

　XXXX 年 XX 月 XX 日——XXXX 年 XX 月 XX 日 二、调研内容 1 目标都市商业整体环境调研 1.1 都市社会环境 1.1.1 自然环境（如地理、地势、行政区划分，气候条件等）； 1.1.2 人口环境（调研都市近年人口变动对比分析及形成缘故）；（附表五）

　1.2 地区或都市的经济特性（国民经济产业结构和主导产业），包括收入、消费结构及经济进展规模、趋势、速度和效益。

　1.2.1 地区生产总值分析（附表六）

　1.2.2 社会固定资产投资及社会消费品零售总额近年状况对比分析（附表七）

　1.2.3 地区或都市的居民收入情形、消费结构和消费水平。

　·人均收入情形分析（附表八）

　·消费水平与消费结构情形统计与分析（附表九）

　·恩格尔系数 恩格尔系数=食品消费额/人均消费支出 依照联合国粮农组织标准，恩格尔系数：在 59%以上的为贫困；50%---59%的为温饱；40%---50%的为小康； 30%---40%的为富裕；小于 30%的为最富裕。

　2 2 目标都市商业地产环境调研 2.1 商圈分布、商业的构成（市场与商业街区）与消费者来源。

　2.2 现有市场的名称、经营年限、经营形式、经营定位、优势品类。（附表十）

　2.3 现有市场的规模、区域阻碍力、区域排名、改扩建空间。

　2.4 地区或都市房地产开发、房地产平均价位。（附表十一）

　3 项目用地情形分析 3.1 都市以后进展方向

　3.2 项目地块自身情形（附表十二）

　3.3 项目周边交通状况。

　3.4 项目所在地区的经济结构、人口及其基础设施情形等。

　3.5 项目周边的商业设施氛围。

　3.6 本项目可比市场，现经营投资户对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对我们项目的同意程度。

　3.7 风险推测（项目资源的 SWOT 分析）。

　4 消费来源及辐射力调研 2.4.1 消费来源调研（现有商场消费群体的类型、来源、消费目的与消费适应）

　2.4.2 消费需求力调研（现有商场消费量、消费方式、消费频率）

　2.4.3 要紧宣传媒体调研（附表十三）

　5 竞争对手情形调研 5.1 竞争及潜在竞争者的实力和经营治理优劣调研（附表十四）

　5.2 竞争者价格的调研和定价情形的研究 5.3 对竞争对手营销策略 6 都市政策法律环境调研（附表十五）

　7 7 调研的初步结论 结合上述分析，得出初步市场调研结论。

　8 各都市之间数据对比分析（附表十六、十七）

　8.1 都市整体环境对比分析 8.1.1 地区生产总值：

　8.1.2 全社会固定资产投资：

　8.1.3 社会消费品零售总额：

　8.1.4 都市居民人均可支配收入：

　8.2 都市差不多状况对比分析 8.2.1 房屋施工、竣工面积：

　8.2.2 商业、住宅销售均价：

　8.2.3 全市人口与城区人口：

　8.2.4 全市面积与城区面积：

　8.3 居民消费水平和消费结构情形对比分析 8.3.1 都市居民人均消费支出：

　8.3.2 食品消费支出占比：

　8.3.3 服饰消费支出占比：

　8.3.4 交通通讯消费支出占比：

　8.3.5 年娱教服务消费支出占比：

　8.4 都市居民投资取向对比 8.5 都市商铺租金价格对比分析

　8.6 商业用地土地价格与税收等相关政策对比 8.7 都市产业导向对比分析 8.8 都市投资利与弊对比分析

　第二部分、选址

　一、选址的意义：

　随着集团商业地产业务不断扩张，相对统一的开发模式就显得极为重要。从全国的情形看土地储备应该是一个先行指数，企业不是有一块土地就够了，在保持企业连续进展的过程中，土地储备会起到重要的作用。关于一个大的开发企业来讲，需要保持品牌的连续性和市场的占有率，就必须保持在市场有不断的供给，也确实是要今年储备明年、后年、大后年的土地，因此土地储备的第一步关键因素确实是选址。在商业地产业中有一句名言：“。

　项目成功的第一条件是选址，第二条件也是选址。”现代大型商业地产的选址，必须同时具备三个条件：一是地理位置能代表都市商业进展的新趋势；二是交通便利；三是必须拥有相当数量的中高收入的消费群体。

　选址确实是商业地产项目位置的选择、确定和评估，这关于开发商来说是专门重要。同时，商业地产项目的空间位置也是形成差别化甚至垄断经营的重要条件。

　二、集团选址的标准：

　本着深耕吉林的进展方针战略，在吉林省各地级都市进行商业地产项目开发（要紧以通化、松原、四平、延吉为要紧目标都市）。

　集团选址标准为：

　1. 都市整体环境

　1.1

　都市常住人口：50 万以上。

　1.2

　都市年 GDP 在 400 亿元以上，人均 GDP 达 15000 元。

　1.3

　都市全社会年固定资产投资 200 亿元以上。

　1.4

　年社会消费品零售总额 180 亿元以上。

　1.5

　城镇居民人均年可支配收入 12000 元以上。

　1.6

　年人均消费支出 5000 元以上。

　1.7

　都市规划重视第三产业。

　1.8

　以后两年内政府领导不涉及到大范畴换届。

　1.9

　该都市有明显的支柱产业。

　1.10

　政府给予的优待政策不低于同类级别的商业项目。

　1.11

　都市房地产行业年开发量 100 万㎡以上，竣工量 50 万㎡以上。

　1.12

　住宅地产均价在 2000 元/㎡以上，商业地产均价在 4000 元/㎡以上。

　2. 项目地块条件

　2.1

　地块要求：净地、5 通一平。

　2.2

　地块面积：商住总风光积 35-50 万㎡，商业用地面积 10 万㎡左右。

　2.3

　项目位置符合都市以后进展方向。

　2.4

　项目用地永久性供电和动力电达到项目标准。

　2.5

　项目供热条件能够不连接市政热力管道集中供热，可自行解决。

　2.6

　项目用地通讯（有线电视、

　 、网络）有地下管道。

　2.7

　距市中心车程不超过 15-20 分钟。

　2.8

　项目周边经停公交线路许多于 5 条。

　2.9

　项目可视性佳（50 米以外易见），临街面宽度不低于 200 米。

　2.10

　项目地块要求规整。

　2.11

　项目商业开发地块至少比邻一条都市主干道(双向 6 车道)或两条交通次主干道（双向 4 车道）交汇处，没有立交桥、河流、山川等明显阻碍物。

　2.12

　距项目 1.5 公里无经营面积超过 50000 ㎡的同类业态为佳。

　第三部分、项目规划方案

　 随着国民经济的进展壮大，居民生活水平的不断提高，休闲、餐饮、购物、娱乐、商务、文化等功能业态相结合的“一站式主题购物中心”正逐步被人们所青睐。顺应这种新的消费潮流，近年来，单体商业地产项目从几万平方米进展到几十万平方米，从单栋建筑形状进展到多栋建筑群落。尽管开发形势火热，但商业地产项目搁浅或开业后运营困难的现象时有发生。这就要求我们在实际操作中，须充分考虑商业地产定位、业态组合、设施规划的商业属性，商业属性是项目开发的全然点，贯穿项目开发、设计、建设、运营的每个过程与环节。

　我们将商业地产规划总结为 商业规划、建设规划、商业运营 治理模式 规划三大部分：

　一、商业规划

　商业规划是通过前期大量详细而周密的市场调研对项目进行可行性分析，确定项目综合定位、业态组合及功能设定、主力店设置等。市场调查和可行性分析是这一时期工作的基础，确定定位、业态及功能设定是这一时期的设计目标。

　综合定位是在项目市调及可行性分析的基础上回答项目“是什么、做什么、如何做”的问题。要对项目科学定位，第一要对项目进行科学的分析，分析项目自身及资源条件。要紧方式是对项目进行 SWOT 分析，而后对项目进行战略定位（确定项目整体开发规划思路与目的）、业态定位、功能定位、主题定位 、形象定位、目标客户定位、目标消费群体定位、商圈定位等。

　1.商业规划依据 1 1.1 市场调查

　项目的规划设计须依据市场调查得出定位结论，需各专业人士运用技术手段，营销推广策略来共同完成。对项目本身的业态选择、组合、分布和面积占比，品类选择、分布和面积占比，对商铺划分、建筑形状、区域和楼层功能、人流导向系统、项目环境及配套设施等进行预先设定，用以和谐项目的工程规划设计和建筑设计。

　2 1.2 商家需求

　在考虑商家需求时，着重看重主力店的需求。关于主力店来说，其业态规模、功能流程、规划设计等差不多上由自己来确定，不同的连锁主力店有自己不同的功能要求，这些要求与设计是由商家决定的，我们须事先与相关意向店家进行沟通，不可盲目的自行规划设计。否则，如与商家要求大相径庭，就只能增加前期不必要的成本白费和后期的招商难度。

　3 1.3 消费者需求

　设计规划必须富有时代感以满足市场需求，同时又满足消费者的感受和爱好，激发消费者更深层次的期望，以求在其它竞争对手不断改造升级中连续进展，立于商业潮头。

　2.业态、功能及面积配比规划

　●独具中国特色的概念式 SHOPPING MALL 业态，这种业态是一个无顾客层次限制、集中了多种零售业态和服务设施的多功能综合体，它具有生态化的“一站式、多功能、休闲性”特点, 服务功能齐全，不仅满足购物需要，而且也满足休闲、娱乐、文化、观光和餐饮等需求。因此，在进行业态组合时，经营品项要考虑吃、穿、居、用、玩、乐、

　赏、游等内容的合理配置。

　●在租售方式上，现在我们普遍采纳的是把铺位出售给中小投资者、出租给零售商的方法，这在资金回流方面是专门重要的。地产后期的运营治理营造商圈氛围及号召力，汇聚商业客流所带来的庞大升值空间是相当可观的。

　●以我们省内地级市人口规模、消费水平和购买力现状来看，我们预打造一个单体商业房地产项目，建筑面积最好操纵在 10---12 万㎡左右。营业面积规划按占比 50%---65%运算，其购物功能的规模宜占总体营业面积的 60%-80%之间，层数操纵在 3 层以下（原则上为一层，也可依照实际情形设地下一层，轻钢结构）。以下我们对总建面积为 10万㎡的商业楼盘作规划，营业面积以总建的 60%运算，（ 6 万㎡），如楼体为三层建筑，则每层可规划的营业面积为 2 万㎡。

　1 2.1 主题百货

　—— 日用生活馆

　2.1.1 区域规划面积：4 万㎡，占总风光积 40%。

　百货店作为本项目的核心主力店，其强大的聚客功能可极大的带动楼层整体人气和客流的合理流淌，延长顾客在楼层停留的时刻。

　2.1.2 经营方式 ：租赁式经营 2.1.3 物业产权：物业分零销售产权（为便于整体布局的规划及日后治理，全部采纳投资形式，也可依照实际出售情形，划出部分铺位做自营），10 年返租，物业整体租赁给经营主力店及次主力店或最小单位经营户。

　2.1.4 收益方式 ：收取固定租金；通过百货经营提升物业价值，实现物业升值。

　 2 2.2 专业店 —— 家居建材馆

　2.2.1 区域规划面积：3.5 万㎡，占总风光积 35%。符合项目业态定位要求，是项目要紧的购物功能之一，满足一站式购物的需求。

　2.2.2 经营方式：租赁式经营 2.2.3 物业产权：销售部分产权（为便于整体布局的规划及日后治理，全部采纳投资形式，也可依照实际出售情形，划出部分铺位做自营），10 年返租，物业整体租赁给经营主力店及次主力店或最小单位经营户。

　2.2.4 收益方式：

　产权销售，实现房地产收益；

　租赁，收取固定租金并实现物业升值，进行资本运作。

　 3 2.3 服务功能区

　—— 美食、娱乐、 室内公 园

　2.3.1 区域位置及规划面积：占据整个顶层，规划面积：2.5 万㎡，占总风光积 25%。构成独具中国特色的“SHOPPING MALL”；为顾客提供方便、快捷、全面的服务；有效地与其它业态共享人流。

　2.3.2 经营方式：租赁式经营

　2.3.3 物业产权：自主产权

　2.3.4 收益方式：收取固定租金；通过经营提升物业价值，实现物业升值，进行资本运营。

　4 2.4 租售比例测算

　1 2.4.1 拟建三层 假以总建面积为 10 万㎡，土地价格 550 元/㎡，项目占地面积为 6.7 万㎡，建安成本为1500 元/㎡。我们来测算出售占比是多少能够收回成本。

　原始投资 =

　购地成本 + 建安成本

　=

　550 元/㎡ × 67000 ㎡ + 1500 元/㎡ × 100000 ㎡

　=

　3685 万元 + 15000 万元

　=

　18685 万元

　≈ 1.87 亿元 如平均 3000 元/㎡：

　1.87 亿元÷3000 元/㎡=62333 ㎡÷10 万㎡× 100% = 62%

　 3500 元/㎡：

　1.87 亿元÷3500 元/㎡=53429 ㎡÷10 万㎡× 100% = 53%

　 4000 元/㎡：

　1.87 亿元÷4000 元/㎡=46750 ㎡÷10 万㎡× 100% = 47%

　 4500 元/㎡：

　1.87 亿元÷4500 元/㎡=41556 ㎡÷10 万㎡× 100% = 42%

　 5000 元/㎡：

　1.87 亿元÷5000 元/㎡=37400 ㎡÷10 万㎡× 100% = 37%

　 5500 元/㎡：

　1.87 亿元÷5500 元/㎡=34000 ㎡÷10 万㎡× 100% = 34%

　 6000 元/㎡：

　1.87 亿元÷6000 元/㎡=31167 ㎡÷10 万㎡× 100% = 31%

　 6500 元/㎡：

　1.87 亿元÷6500 元/㎡=28769 ㎡÷10 万㎡× 100% = 29%

　 7000 元/㎡：

　1.87 亿元÷7000 元/㎡=26714 ㎡÷10 万㎡× 100% = 27%

　 7500 元/㎡：

　1.87 亿元÷7500 元/㎡=24933 ㎡÷10 万㎡× 100% = 25%

　 8000 元/㎡：

　1.87 亿元÷8000 元/㎡=23375 ㎡÷10 万㎡× 100% = 23%

　 8500 元/㎡：

　1.87 亿元÷8500 元/㎡=22000 ㎡÷10 万㎡× 100% = 22% 2 2.4.2 拟建一层

　假以总建面积为 10 万㎡，土地价格 550 元/㎡，项目占地面积为 14 万㎡，建安成本为1000 元/㎡。我们来测算出售占比是多少能够收回成本。

　原始投资 =

　购地成本 + 建安成本

　=

　550 元/㎡ × 140000 ㎡ + 1000 元/㎡ × 100000 ㎡

　=

　7700 万元 + 10000 万元

　=

　17700 万元

　≈ 1.77 亿元 如平均 3000 元/㎡：

　1.77 亿元÷3000 元/㎡=59000 ㎡÷10 万㎡× 100% = 59%

　3500 元/㎡：

　1.77 亿元÷3500 元/㎡=50571 ㎡÷10 万㎡× 100% = 51%

　 4000 元/㎡：

　1.77 亿元÷4000 元/㎡=44250 ㎡÷10 万㎡× 100% =44 %

　 0 4500 元/ / ㎡：

　1.7 77 7 亿元÷0 4500 元/ / ㎡ =33 9333 ㎡÷0 10 万㎡×

　100% =39 9

　% %

　0 5000 元/ / ㎡：

　1.7 77 7 亿元÷0 5000 元/ / ㎡= = 3540 00 ㎡÷0 10 万㎡×

　100% =35%

　0 5500 元/ / ㎡：

　1.7 77 7 亿元÷0 5500 元/ / ㎡= =2 32182 ㎡÷0 10 万㎡×

　100% =32%

　0 6000 元/ / ㎡：

　1.7 77 7 亿元÷0 6000 元/ / ㎡= =0 29500 ㎡÷0 10 万㎡×

　100% = 30

　% %

　6500 元/㎡：

　1.77 亿元÷6500 元/㎡=27231 ㎡÷10 万㎡× 100% =27 %

　 7000 元/㎡：

　1.77 亿元÷7000 元/㎡=25286 ㎡÷10 万㎡× 100% =25 %

　 7500 元/㎡：

　1.77 亿元÷7500 元/㎡=23600 ㎡÷10 万㎡× 100% =23 %

　 8000 元/㎡：

　1.77 亿元÷8000 元/㎡=22125 ㎡÷10 万㎡× 100% =22 %

　 8500 元/㎡：

　1.77 亿元÷8500 元/㎡=20824 ㎡÷10 万㎡× 100% =21 % 3 2.4.3 结合我们以往开店的体会及实际数据，建议：

　以上数据显示，结合地级都市实际经济情形，不管项目拟建为一层依旧三层，其售价在4500 元/㎡-6000 元/㎡，销售面积操纵在 30%以内较为合适。

　注：以上功能规划、租售面积占比测算等在项目实际运作中，还须视实 际情形加以变动，那个地点只是假以总建为 0 10 万㎡的项目进行相关说明。

　2.5. 项目定位与规划上的风险规避

　在项目定位与规划上可能显现的问题：定位不清晰；功能的分布不合理；业种的组合比例与组合情形不合理；经营主题不明确等，为了幸免问题显现，在现在期的工作要注意以下几个方面：

　2.5.1 项目的定位来源于对市场的充分了解，因此必须进行详细的市场调研分析，（包括市场概况与消费者行为、需求的调查，区位经济状况，区位市场的以后进展规划，行业的进展潮流与趋势等），通过详细的市场调研分析，从而确定目标消费群体及主力消费群体，以达为项目的开发进行明确定位。

　2.5.2 在市场调研中关于调研的信息来源，抽样样本，信息的类型，数据处理方法等都要做到真实、准确、科学、客观以确保调研结果的真实性、科学性、客观性。

　2.5.3 定位来源于市场调研分析的结果，而规划设计则必须依据定位进行。由于市场的进展速度极快，因此在规划设计时第一满足目前的市场需求的情形同时，要做到适当的超前，以顺应市场的进展；在规划设计时要明确其经营主题。

　2.5.4 作为商业规划，其业种的规划组合设计专门重要，每个业种在整体商业中所在的比例与所处的位置都要通过认确实、精心的设计，以达到每个业种之间能相互补充，相互推动而不是相互进行猛烈的竞争。

　2.5.5 在业种组合的过程中，每个业种的消费者层次不能相差太远，但也不能完全重叠，

　如此会造成目标客层的分散，从而关于日后整个项目的经营不利。

　3.主力店组合及面积规划 一个成功的主力店进驻，将为项目带来庞大的品牌效应，减少招商成本，缩短招商时刻，使项目尽快地进入经营轨道。同时，主力店的引进，能够关心提升整个项目的价值。

　1 3.1 主力店的面积占比 成功的商业结构研究说明：在一个正常运营的商业项目中，主力店所占的比例应为总体经营面积的 30%-50%。主力店面积越大（高于 50%），所占比例就越高，则商业经营的结构越稳固，但整体租金收入却较少；相反主力店面积越小（低于 30%），所占比例就越少，则商业经营的可变性越大，但预期来自经营散户的租金收入却相对较高。主力店不是多多益善，一个大型项目有 3-5 个为合适，而且主力店要与都市区域特点相结合，如在市中心能够是百货店，而次中心的不妨建超市，郊区则能够作建材市场等。

　2 3.2 主力店类型 3.2.1 现代百货主力店——国商、大商、上海百联、新天地等。

　3.2.2 家居建材主力店——月星、难道之家、红星美凯龙、蓝景丽家、吉盛伟邦、好百年等。

　3.2.3 家居建材超市——百安居、东方家园、家德宝等。

　3.2.4 日用品超市——家乐福，沃尔玛、华联、美廉美、物美、麦得隆、大福源等。

　3.2.5 专业店——独立专业店：ITAT、海澜之家等；连锁专业店：屈臣氏（属专业护理店）、国美、苏宁、肯德基、麦当劳、加州牛肉面、斗牛士牛排、上岛...