税政解析自然人股东房产投资入股税收政策

　税政解析自然人股东房产投资入股的税收政策 原创 黄振实务财税点点通 2020-09-18 11:13:23 导读：实物作为投资在公司出资非常普遍，如以存货出资，无形资产、固定资产投资，这些投资属于增值税的视同销售，需交纳增值税，附加税费等，在实务中房产投涉及的税收政策更多，房产进入企业之后，是作为企业的固定资产管理的，一方面能解决企业生产经营的用房的问题，另一方面存在着折旧的问题，如企业根据生产经营的实际需要选择租用场所及面积，但企业的折旧是一个固定的成本支出，且用于房产投资，在注册资本一定的情况下，企业的货币性投资的金势必少了，还有一旦房产进入了企业，则企业每年还是交纳房产税及土地使用税这两个固定的税金，也是企业的一笔固定的开支，所以在实务中如何权衡是房产投资的必要前提。

　一、房产投资入股所涉及的主要税收收：

　第一、增值税：从房产投资入股的实质来说，以房产入股，就是以房产为对价换取了被投资企业的股权，就是产易，交易的结果是取得了其他经济利益。当然是增值税的纳税范畴。目前的主要税收政策如下：

　1、 投资人及股的房产购入不足 2 年的住房，需按照 5%征收率全额征收增值税。

　2、 投资入股的房产购入超 2 年的住房，免增值税。

　3、 投资入股的非住房投资入股的，按入股价减去房产购买价款差额的 5%征收增值税。

　第二、个人所得税 首先，将房产投资到企业名下，以实物换股权的实质是有偿转让房地产的行为，故应交个人所得税。目前的税法规定如下 1、个人转让自有达五年以上，且是家庭唯一房的，免征个人所得税。

　2、转让个人所得税的应纳税所得额的确认，在发生转让时，应按评估的公允价值减去房产原值及合理的费用的余额为应纳税所得税，适用财产转让所得税的税率 20%。

　第三、房产税

　按现行房产税暂行条例的规定，房产税实行从价征收及从租计征，对于投资者投资入股，参与分红，共担风险，是按房产原值作为计税依据，实行从价计征，适用的税率是 1.2%. 第四,契税 根据现行的的契税暂行条例的规定,具体如下 1、同一自然人与其全资子公司之间,同一个公司与及全资子公司之间,同一自然人与其设立的个人独资企业,一个有限公司之间,房屋权属划转,免征契税. 2、合伙企业的合伙人，将其名下的房屋，转至合伙企业名下，免征契税。

　3、其他的情形适用 3%的税率。

　第五、土地增值税 根据财务部税务总局 2018 年 57 号文，单位，个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，暂免土地增值税。

　第六、印花税：

　根据现行《印花税暂行条例》的相关规定，以房产投资，属产权转移书据，需按书据所截金额万分之五贴花交税。

　第七、城镇土地使用税 根据现行《城镇土地使用税暂行条例》的相关规定，在城市，县城，建制镇，工矿区范围内使用的土地的单位及个人，为城镇土地使用税的纳税人。

　1、目前住房的土地使用税是免税的。

　2、对非住房土地使用税需要征税。

　二、应用举例 张三，李四准备成立一家管理培训公司，预计注册资本 1000 万元，其中张三准备出资 600 万元，占 60%股权，李四准备出资 400 万，占 40%股权 经双方沟通，张三准备将其在市中心的 400 平米的商住楼，作价 400 万元，作为企业的培训教室，另再现金出资 100 万，目前该中心的房价约 1 万元/平方米,张三在五年前购房的成本价为 200 万元,主要的涉税问题如下: 第一、张三个人部分 1、增值税，由于张三购买的是非住房，且时间在五年以上，所以需按 5%的差税交纳增值税<400-200>/<1+5%>*5%=9.52 万元 2、应交的附加税费 9.52*10%=0.952 万元

　3、应交的个人所得税 <400-200-9.52-0.952>*20%=37.91 4、土地增值税 0 5、契税 0 6、房产税 0 7、土地使用税 0 8、应交印花税:400/<1+5%>*0.05%=0.19 万元 合计共交税:49.022 万元 第二、资产进入企业部分：

　1、房产税：400/<1+5%>*1.2%=4.57 万元,由于张三将房产转入企业,可以向找税务机关找开发票,所有企业固定资产入账价值为 400/<1+5%>万元. 2、契税:契税由房产的产权人交纳,故当房产投资入股后,产权属企业,适用的契税税率为 3%,所以应交的契税为 400/<1+5%>*3%=11.42 万元 3、土地使用税,由于房产的面积为 400 平方米,按其占地面积征税,而非建筑面积,假定土地使用证的占用面积中 25 平方,该房产所在市区适用的税率为 20 元每平方米,则需交纳土地使用税 25*20=500 元=0.05 万元 4、印花税:该产权转移书据适用万分之五的印花税率,故应交印花税为400/<1+5%>*0.05%=0.19 万元 企业应交税合计为：16.23 成万元